Investor´s Triple Play


Septiembre 22 de 2020

La jugada a tres bandas del Inversionista

 

La experiencia de comprar es todo un proceso, a veces es tan automatizada que no nos damos cuenta por que hacemos o tomados la decisión de adquirir o pagar por un determinado bien o servicio.

Eso las compañías lo saben y desarrollan estrategias que apuntan a que el comprador no tenga que pensar, simplificando y haciendo cada vez más inconsciente la decisión, fortaleciendo la marca con atributos como, disponibilidad “Estamos en todas partes”, evocando emociones con mensajes del tipo “Siempre te acompañamos” y muestran una imagen significativa una celebración de  cumpleaños, o bien una derrota o triunfo deportivo. Desarrollando lo que en marketing denominan Fidelidad de Marca.

Esto sin duda es un comportamiento aceptable en decisiones rutinarias, de baja significación o de consumo masivo como lo sería una soda o refresco, una prenda de vestir o bien una marca de Shampoo. Es decir, cualquier producto o servicio comercializado a través de Retail.

Sin embargo, ¿Es válido tomar este tipo de decisiones??, de forma inconsciente para una compra tan importante como un Bien Raíz o un Inmueble. Por lo general este tipo de idea, el de comprar una propiedad está asociado al de “El sueño de la casa propia”, o una manera de adquirir y formar riqueza “Patrimonio Inmobiliario”.

En este blog no analizaremos factores o criterios determinantes para “Compradores por Primera vez”, dado que se entiende, que el objetivo principal de esta compra es vivir el inmueble, ósea usar, gozar y conservar la propiedad por un periodo de tiempo prolongado. En lugar de eso, nos centraremos en la jugada a 3 bandas del inversionista.

Toda propiedad, bien raíz o inmueble, destinado a producir ingresos o rentas, es denominado una propiedad con fines comerciales y esto, va más allá de los fines para los cuales pueda ser usada, es decir un galpón, una oficina o un local comercial. Sí se puede ceder en un contrato de arriendo, entonces es de interés para un Inversionista, incluyendo inmuebles con destino habitacional, casa o departamento.

El primer elemento que consideraremos en la decisión de inversión será la capacidad del inmueble o Bien Raíz para generar rentas, es decir el Dinero producto del arriendo de éste, esto técnicamente se denomina “flujo de renta” o fondos. (Cash flow, o bien Cash on Cash)

El segundo elemento a considerar será la “Plusvalía”, es decir la capacidad que tiene un inmueble o bien raíz para que su valor crezca en el tiempo. Existen una serie de herramientas técnicas para medir la plusvalía, sin embargo ahora sólo diremos que es la diferencia entre el precio de compra y el precio de venta luego de un periodo de tiempo. Como en cualquier decisión de inversión esta debe ser evaluada en un horizonte de tiempo esperado. Por ejemplo un deposito aplazo se espera que produzca intereses los cuales incrementarán el capital depositado en un periodo de tiempo, el cual puede ser de 90, 120 ó 180 días. Ese periodo de tiempo también debe estar presente en nuestra decisión de inversión Inmobiliaria al momento de evaluarla y medir la plusvalía real.

El último elemento a considerar es  retorno sobre la inversión o rentabilidad, esta es la capacidad que tiene durante un periodo de tiempo (por lo general un año), para producir ingresos sobre la inversión inicial o valor de compra. Esto nos permite generar una tasa de retorno sobre la inversión y de esa manera poder hacer un análisis comparativo respecto de otros inmuebles, que puedan exigir una inversión inicial similar, pero que producen flujos de renta distintos. También nos permite comparar nuestra inversión respecto de una determinada zona, industria o sub mercado.

Entonces ya conoces la jugada a 3 bandas del inversionista; RENTA, RENTABILIDAD y RE VALORIZACION (Plusvalía). Las 3 R del buen inversionista.

Espero que esta información sea de utilidad, recuerda apoyarte en un especialista, cualquiera puede tener una opinión y no tiene por qué estar bien fundada o documentada.

 

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